안녕하세요! 다비즈입니다. 이 기간 동안 1차 정밀안전진단에서 상태재구성 판정 ‘D등급’을 받아 속도를 내지 못했으나, 안전진단 기준이 완화됨에 따라 정비구역 지정에 대비할 것으로 보인다. (풍나동매생아파트)
1. 커뮤니티 프로필 1. 세대수: 275세대(총 4개동) 2. 층수 : 11층(저층), 11층(고층) 3. 승인일자 : 1985년 6월 17일(준공 39년차) 4. 용적률 : 167% 5. 적용 범위: 6. 건설 회사: 생활 주택7. 주차 대수: 311대(가구당 1.13대)8. 주소 : 서울 특별시 송파구 풍라동 2199평 유형 : 26평, 36평, 42평 (A형, B형)
02. 복합분석
03. 현재 시세
현재 호가 42평은 12억5000만~15억5000만원이다.형성-풍납미성아파트 42평(198가구)은 전체 세대수의 78%를 차지하는 복합단지다. 주변 시세현황 현재 아파트 하락추세에서 풍라동은 31~33평으로 10억정도, 뽕남이시 42평은 저렴해 보입니다. 04. 입지분석 풍라동의 장점은 잠실(우)과 천호(좌) 업무지구를 동시에 사용할 수 있다는 점이지만, 인근 상권의 인프라가 취약하다는 점이다. 내부 인프라가 미약하나 백화점,슈퍼,아산병원,한강공원,올림픽공원,재래시장,지하철 등 도보이용에 불편함 없이 이동할 수 있는 거리에 있습니다. 잠실롯데마트, 홈플러스, 천호이마트, 강변 롯데마트, 하나로마트 등 올림픽대로를 따라 직진하여 슈퍼파라다이스 지역까지 차로 5~8분 거리에 있습니다. (하남코스트코 14분, 하남트레이더스 13분) 8호선 강동구청역, 첸후역 도보 10분 05. 업무분석의 장점 1. 풍남시 한강경관 좋은 입지 2. 개보수 가능한 용적률 3. 단지 앞 문화공원과 한강공원4로 단지 내에 휴양과 미니공원을 조성할 필요가 없습니다. 500가구 내에서 신속히 추진 5. 균형 잡힌 계획과 설계로 협상이 용이한 3종 권역 6. 더딘 풍납동 정비사업 시작 7. 잠실 8에 비해 부동산 시세가 저렴하다. 대지면적 22평 42평(대지면적 19평 36평)으로 상업성 양호 단점 1. 문화재 보존면적(건축지침 필요) 2. 등급 2 일반주거지역, 개량 및 개보수 필요 3. 42세대 평균인원 기본계획 논의 필요 4. 세대수가 적고 400세대 이상 사업하기에도 좋은 것으로 추정 6. 같은 위치에 2층 상가(2층 교회)가 있어 상가 협상이 잘 안 될 것 같습니다. 06. 참고 사진은 단지 앞 백제문화공원으로 39년된 아파트로 공공시설과 수도관이 많이 노후되어 생활의 불편이 예상됩니다. 가능할 것 같고, 주차 여건도 많이 좋아질 것 같습니다. 275가구의 소규모 단지라는게 아쉽네요 핑주인 42명의 대세대입니다 대지지원이 워낙 좋아서 예정정비가 잘 정리되고 몫과 잔고가 조정된다면 사업은 아주 좋아. 다만, 42핑이라는 오너의 대면적 균형을 맞춰야 한다면 대면적을 많이 계획해야 하고, 상업성은 다소 떨어질 수 있지만 용적률 인센티브가 적극 활용된다면 이 수종은 올리면 좋은 장면으로 이어질 것 같아요 . 07. 분석 종합검토 최근 건축비 상승(예: 약 7억 원)으로 인해 소수세대 단지의 상권에 어떤 영향을 미칠지 파악하기 위해 유지관리 분야 지정 준비사업 대치동 은마 아파트 회원과 부산 삼익해수욕장은 약 8억 원으로 예상을 웃도는 상승폭이다 현 단계에서 예상 투자금액과 예상 총액을 예의 주시할 필요가 있다 유일한 신규 잠실올림픽아이파크(697세대)를 택한다. )예를 들어 풍라동 34평형은 18억4000만원으로 잠실 파크리오 아파트 시세의 약 92% 수준이라 좋지 않다. 아파트 실거래가와 비교하면 무조건 재건축을 통한 부동산 가치 향상이 필요해 보인다. 일반분양은 70~95가구만 가능하면 345~340가구 정도의 단지를 재건축할 수 있다. 기존 275세대 중 370세대 아닌가요? 하지만 사업성 측면에서 볼 때 건설사 선정에 큰 어려움은 없을 것으로 보이며, Tier 1 건설사가 아름답게 해낼 수 있는 규모가 나올 것으로 보인다. 42평 방 거래가는 1억2000만~13억 사이로 호가 15억 정도면 충분히 가치를 칠 것으로 보인다. 34평 초반에 낙차가 20억은 되어야 할 것 같습니다. 문화재도 점차 표준화되고 있다. 이제 우리는 조직적인 위치에 있으므로 바람과 구멍을 영원히 묶을 수 없으며 여러 단지가 유지 관리 프로그램에 들어가기 시작하면서 따뜻한 공기가 안도의 한숨을 쉬게 될 것입니다. 송파구에서 유일하게 한강이 앞으로 보이는 홀로서 한강의 가치는 계속해서 희소성을 유지하며 오늘의 불편함은 내일의 가치로 돌아올 것입니다. ◆도시정비연구 카페 운영 ◆도시정비연구: 네이버 카페 도시정비사업의 전반적인 정보와 내용을 공유하는 카페. cafe.naver.com ☞ 재건축, 재개발, 리모델링, 거리주택, 소규모 재건축 수리사업소식 ☞ 부동산, 경제소식 등 ☞ 노동조합, 건설사 여러분의 참여 소식을 기다립니다.